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1、市场连涨4个月惠州半年交易11923套二手房2、水帘洞知多少3、二手房市场分化 惠城成交量下滑
市场连涨4个月惠州半年交易11923套二手房
上半年，惠州楼市交易新房41357套，尽管和过往同期相比降幅明显，但2月以来的“四连涨”表现仍为可喜。类似情形也出现在二手房市场，据惠州市住房和城乡建设局统计数据，上半年交易11923套，从2月的不足千套到随后4个月连涨。
随着调控政策导向不断清晰，备案机制和信用管理机制落实，惠州房地产行业进入“诚信奖励、失信惩戒”的良性循环，助力楼市健康稳定发展。
月均交易二手房约2000套
“二手房交易的表现主要取决于业主的预期。”开设了多家门店的家世界置业负责人赵正群介绍，惠州二手房市场需求较活跃，业主挂牌和看房客户的数量都不少。
惠州老牌中介机构方正地产负责人郑臣钏表示，新房市场的不确定性加快了客户向二手房市场流动。“中小户型需求的客户近两三个月明显增多，很多刚需置业客户更愿意选择二手房。”他介绍，考虑二手房的客户预算较有限，且急着入住，省去装修费后能减轻负担。
据惠州市住房和城乡建设局公布的2022年上半年二手房市场交易统计数据，半年网签二手商品房11923套，面积58.09万平方米。1—6月，全市二手房交易房源数为1990套、974套、1697套、2257套、2290套和2715套，月均交易约2000套，交易量从2月开始稳步走高。
谈及二手房市场的表现，市房地产中介行业协会秘书长刘新群认为，大市场的传导作用非常明显。她介绍，二手房在各月的交易表现和波动趋势基本与新房市场一致，随着行业调控优化和暖市措施的实施，市民购房信心和需求都在回归。
“看房的人不少，新挂牌的房源也不少，但要达成交易并不容易。”郑臣钏介绍，不同于以往，当前买卖双方对于房源价格的预期不够明确，从挂牌到最后成交，通常需要较长时间的议价。他表示，在当前环境下，只要业主肯让利，房子能很快出手。“在常态化疫情防控下，降价抛售的客户增加，购房人客中大部分是支付能力有限的刚需。”他介绍，议价空间大、价格实惠的房源一两周就能达成交易。
议价空间增大利好刚需客户
7月中旬，李育（化名）一家搬进了位于桥西麦地的金耀园小区。“5月底签合同、交定金，一个月左右交易过户，贷款批下来了，解决大难题。”他介绍，孩子到了上学年龄，去年一直在麦地片区找房子，但二手房贷一直很紧张。
“业主急着把房子卖掉换房，原本标注要全款或走快贷。”李育介绍，今年以来房地产领域的政策变化很大，信贷支持力度加大，以前二手房贷款不收件的银行都放开了，而且额度不用排队，放款速度快了。
刘新群介绍，对于二手房购房客户而言，政策的变化影响深远。“客户大部分都是首套刚需购，首付能力不高，居住需求迫切，突出表现为小孩学位等需求，信贷政策的支持提供了便利。”她表示，当前，随着差别化信贷政策的优化落实，对于首套客户的首付支持最低能够到二点五成，且利率不再上浮，给市场注入了活力。
记者注意到，4月30日，在前期中央、省纾困政策明朗的背景下，市住建局、市金融局、人民银行惠州支行等6部门联合印发《关于促进房地产业健康发展和良性循环的通知》（下称“惠六条”），实施差异化购房信贷政策，建立科学审慎的信用评估体系，满足购房者合理住房需求。
帮扶政策尽管多聚焦于新房市场，但二手房市场同样受益。惠阳、大亚湾移出重点限购片区，国有四大行等均陆续放开二手房贷款限制，降低利率水平，缩减放款周期，为楼市提供金融助力。
市场变化和政策导向变化加速了楼市稳步发展的脚步。二手房市场资深从业人士、康信置业负责人韩伟荣介绍，信贷政策的调整对行业影响明显，很多在前期被贷款限制的客户加快入市，以前急需回款的业主会要求一次性付款或办理快贷，现在放款流程快起来，客户和业主间的议价空间增大。
韩伟荣以近期交易的一套东湖花园四区房源为例作了介绍。该房面积140平方米，业主4月委托挂牌的价格为160万元，有客户线上咨询，听到价格基本不愿意看房，6月价格降到140万元，有客户看房，但还是卡在价格上，7月最终成交的价格是125万元，单价9000元/平方米。
“在当前的市场环境下，二手房市场供需双方的预期在一定程度上发生了反转，部分业主放盘变现的需求更加明显，议价空间增大，对于刚需客户置业安家是不错的机会。”刘新群介绍，相比新房市场，二手房在区位、配套和居住环境各方面优势明显，而且购房即入住，可节约刚需的安居成本。
加强信用监管规范行业发展
“楼盘零首付”“企业送三成首付”……今年初，深圳、惠州部分房地产中介机构疯传惠阳楼盘甩卖信息，备受各界关注。后经惠阳区住建局督导检查，该信息属于开发企业与中介机构联手编造的不实信息，涉嫌虚假宣传和扰乱市场秩序被查处。
更早的时候，大亚湾泰丰牧马湖项目联合中介机构集中发布“午夜排队抢房”“烈日排队抢房”视频，引发楼市恐慌。经过大亚湾房管局核实，视频不属实，属于泰丰花园项目的恶意炒作行为。
惠州楼市近年由房地产中介机构发起或助推的楼市虚假信息传播问题屡有出现。作为房地产市场的重要组成部分，房地产中介行业的有序发展很大程度上决定着楼市的健康稳定发展。
“准入门槛低、流动性大、涉及面广、人员多而杂，房地产中介行业要实现规范管理并不容易。”刘新群介绍，现在地产中介注册公司、在线上挂牌，到各网站发布信息和电话拓客就能营业，要把行业管理起来难度挺大。市住建局房地产市场监督管理科科长张进表示，该局将严格推行行业备案机制和信用管理机制，持续强化全市房地产中介行业从业资格准入，只有取得行业备案，具备在惠州从事房地产经纪资格的企业和个人才能经营。同时，不断完善中介信用管理，引导企业和个人规范、诚信经营。
据市房地产中介行业协会统计数据显示，截至7月底全市有3160家房地产中介机构、20159从业人员纳入行业信用管理平台。同时，通过协同发起上线“房地产中介行业信用信息联合公示平台”，将违规失信的24家中介机构和12名从业人员列入诚信“黑名单”，并在全国33省市协会实施联合惩戒。
“根据目前的数据，管理平台覆盖的企业达八九成。中介机构和从业者完成行业备案和制作信息卡，员工进行服务时必须佩戴，信息卡上印有个人的信用数据，客户一扫就能一目了然。”刘新群直言，行业的有序发展需要市场主体的有效甄别，寻求房地产中介服务过程中，要先看机构有没有信息卡，是否属于合法经营，才能有效杜绝黑中介，才能保障自身的合法权益。
“政府将不断引导和规范行业运行机制，让诚信经营的企业获得嘉奖，获得便利，发展得越来越好；不守规矩、不讲诚信的企业则寸步难行。”市住建局三级调研员兰德华希望市民参与进来，学会甄别企业，真正实现行业全方位的“诚信奖励，失信惩戒”机制。
【记者】张峰
【摄影】王昌辉
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【作者】 张峰；王昌辉
【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端
水帘洞知多少
作者：周岩壁（郑州师范学院讲师）
水帘洞并不是因为孙悟空而名世的。此前它就是知名景观。南宋王象之《舆地纪胜》中就记载有四个“水帘洞”：安徽全椒西北的水帘洞；湖北秭归的水帘洞；广东惠州石埭山水帘洞；四川潼川府路长宁军水帘洞。
1940年版的《中国古今地名大辞典》，“水帘洞”条目下列有十条。其中宜宾县北的水帘洞大概就是《舆地纪胜》中长宁军的水帘洞；另外三处都不见了。旧的水帘洞虽消失了，但新的还在生成。其中比较著名的有东岳泰山的水帘洞。
明代文人钟惺《岱记》，记游泰山云：“所谓水帘者，泉扼于石，冬啬之，劣得不绝。”说其冬天登泰山，眼见水帘洞的水帘变小，但未断绝；而且记泰山有傲来峰。我们知道《西游记》中，花果山水帘洞是在海外东胜神洲傲来国。所以，泰山的水帘洞对小说作者恐怕有暗示功能。曾国藩日记中记载他于同治五年四月十六日登泰山，“旋过水帘洞，在大路西，图中误刻于东!”可见，曾国藩当时还有一张游览图，水帘洞已作为名胜标在图上；但可惜的是，把实际的方位给弄反了。
钟惺还在《游武夷山记》中记载了武夷山的水帘洞：“洞以水得名。峰势雄整，而水之思理反细。声光微处，最宜静者，非浮气人听睹所及也。”明代大旅行家徐霞客，万历四十四年（1616）二月十三日也在武夷山观赏水帘洞：“穿石门而上，半里，即水帘洞。危崖千仞，上突下嵌，泉从岩顶堕下。岩既雄扩，泉亦高散，千条万缕，悬空倾泻，亦大观也！其岩高矗上突，故岩下构室数重，而飞泉犹落槛外。”徐霞客在《游江右日记》中提到他1618年十月二十七日游江西龙虎山：“循外谷入水帘洞。其处三面环崖，回亘自天，而北与龟、剑二峰为对，泉从崖东飘坠，飞珠卷雪，为此中绝胜。盖龟峰峦嶂之奇，雁宕所无，但诎水观耳。此谷独飞珠卷雪，在深谷尤异。但其洞虽与泉对，而洼伏崖末为恨。顾其危崖四合，已可名洞，不必以一窟标举也。时朔风舞泉，游漾乘空，声影俱异。霁色忽开，日采丽崖光水，徘徊不能去。”龟峰、剑峰虽都可见，但并不在龙虎山。这个龟峰，大概就是弋阳的龟峰山。此山有老人峰，也有水帘洞。清人王又旦有《望水帘洞》：“老人峰下路，乱瀑对清秋。小憩云中树，遥看石上流。”写的就是徐霞客的所见。
《中国古今地名大辞典》虽提到了武夷山的水帘洞，但没有提到徐霞客所游的龙虎山水帘洞，也没有提到龟峰山的水帘洞，倒是提到南岳衡山的水帘洞。刘廷献《广阳杂记》记载：“南岳水帘洞，为道家第三洞天，又名朱陵洞。山上有泉，至洞门如垂帘状。洞口有石，方正，可坐可眠。”
五岳中不光东岳、南岳有水帘洞，西岳华山也有水帘洞。明人陈以忠《华山游记》：“华山有泉挂山腰如练，乃水帘洞也。直下三千尺，自莲花峰来。”华山的水帘洞和《西游记》原无瓜葛，但到清代却有点联系了。修仙小说《绿野仙踪》第九回，写冷于冰游华山：“次早问明上山路径，绕着攀道，纡折回环，转过了几个山峰，才到了花果山水帘洞处，不想都是就山势凿成亭台石窟廊榭等类。又回思日前经过的火焰山、六盘山，大概多与《西游记》地名相合，也不知他当日，怎么就将花果山水帘洞做到海东傲来国，火焰山做到西天路上，真是解说不出。看玩了好一会，就坐在那水帘洞前歇息。”冷于冰虽是虚构人物，但华山水帘洞却是实。
随着《西游记》影响的扩大，更多的水帘洞纷纷被指认为是孙悟空的“洞天福地”。兹举较早的一例，邠州的水帘洞。《古今地名大辞典》提到它，说是在邠州西的明岨山。《清稗类钞·地理类》：“邠州，距西安三百二十里；明岨山距邠州西门十里，乃石山，俗称花果山。在大道旁，是山中空，有七十二洞。曲折相通，总名曰水帘洞。缘山皆凿佛像，多而且工，大小毕具。”有水帘洞，当地称其所在的山是花果山，当然是受《西游记》影响。据林则徐1842年日记，他鸦片战争后被充军新疆时经过邠州，日记中写道：“有明岨山，圆如覆盂，其下有水帘洞，泉出不涸。土人误信《西游》小说，谓其山即花果山者，谬也！”
邠州可说与《西游记》全无干系，都被指认为齐天大圣的水帘洞，何况那些有点瓜葛的呢？唐传奇说无支祁“形若猿猴，缩鼻高额，青躯白首，金目雪牙，颈伸百尺，力逾九象”，曾帮助大禹治水；因为犯错，被锁链锁在桐柏山的淮源水中。而无支祁就是孙悟空的原型之一。所以，桐柏山中就有水帘洞，清代时当地人就言之凿凿。《西游记》电视连续剧取景地连云港的花果山，更是成了孙大圣故里、旅游胜地。
在中国有很多水帘洞景观，为小说虚构奠定了现实基础。元曲中仙人鬼谷子就是在水帘洞中修行的，杨景贤《西游记杂剧》中孙悟空住在花果山紫云洞；而小说《西游记》只是把紫云洞改成水帘洞而已。而小说里的水帘洞又影响了现实，人们根据它又建构了更多的水帘洞风景。
《光明日报》（2024年11月15日 16版）
来源： 光明网-《光明日报》
二手房市场分化 惠城成交量下滑
市场打探 趋势透析
虽然1-6月交易数据同比上扬，但5月份至今，惠州二手房市场的风向标惠城区交易数据有明显下滑趋势。
惠州市住建局的统计数据显示，1-6月份，全市共销售二手房20016套、237.2万平方米，同比分别上浮16.4%和13.1%，主要增长亮点在博罗和惠东市场，分别上涨42.2%和36.1%，而惠城出现1.7%的下滑。
南都记者调查获悉，5月份之后，惠城区二手房交易市场就开始下滑，表现在交易溢价空间增大、二手笋盘放盘量明显增加、交易时间延长，且大部分中介经纪公司的主营业务是卖新房。
业内观察人士指出，新房市场下行，众多楼盘打折促销，对二手房市场冲击较大；投资客以及本地客户锐减也让二手房市场的议价空间增大，呈现出供大于求的局面。
A
上半年二手房成交20016套 博罗和惠东同比增四成左右
近期，惠州市住建局发布数据，1-6月全市二手房累计交易20016套、237.2万平方米，比2018年同期累计交易的17190套、209.6万平方米分别上涨16.4和13.1%。
上半年全市二手房交易保持稳健的上扬态势，但主要增长区域则是博罗和惠东市场，博罗市场成交2668套，比2018年同期上涨42.2%，惠东市场上半年二手房交易2689套，同比上涨36.1%。
市区组团仅惠阳有1.4%的增幅，仲恺、大亚湾区域都出现了不同程度的下滑，惠州二手房交易占比超过4成的惠城区出现了1.7%的下滑。
惠州众筹房产负责人黄华分析，官方的数据和市场的走向比较契合，博罗区域超过4成的增长，主要来自于惠博沿江路片区，“去年下半年开始，惠博沿江路的部分项目达到交易年限，交易开始井喷，3月-5月，这一片区的高铁北站和北站新城的概念，契合粤港澳大湾区的背景，很多外来投资客以及本地部分刚需换房客群，都转向惠博沿江路片区，加上价格比惠州城区的新房便宜一半，性价比让该片区成交量取胜。”
世联行惠湾片区总经理程笑认为，惠东上半年二手房交易活跃，主要受外省投资客以及上半年新货供应不足的影响，华润、碧桂园、金融街这些大盘的生活氛围比较好，配套也做起来了，“二手交易以小公寓居多，总价也控制得比较好。”
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新房市场客户减少 二手房议价空间加大
和新房市场一样，惠城区年后至今的二手房市场，也有明显的轨迹可寻。春节之后，随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布，新房市场随即火爆，3月份大批外省客户进入惠州，惠州新房市场、二手房市场出现井喷式增长，但是4月底之后，新房市场逐渐下行，外省客撤退让市场降温，二手房市场也同样如此。
惠州资深二手中介经纪人梁晓鹏表示，是大湾区的战略让新房市场火爆的同时，也催热了二手房市场，但5月份之后，热潮慢慢散去。
惠州中原地产的统计数据显示，1-5月，惠城区二手房过户累计5004套，同比下滑2.45%，和市住建局的数据相差不大。中原地产战略研究中心相关负责人认为，下滑的主要原因是惠州新房供应量大，对二手房市场有明显的抑制作用。5月之后，新房供应放量，客户选择性增多，在一定程度上也影响了客户对二手房市场的态度。
外省客撤退，本地客观望情绪浓郁的时候，惠州城区二手房市场也有了明显的下行反馈。
南都记者走访发现，江北销售较好的鼎峰国汇山周边，一位中介表示，5月份之后，报价在走低，而且还可以议价。“89平方米的小三房5月份之前报价大约是140万元，7月份报价低于130万；116平方米此前报价175万至180万元，8月成交160多万元。”
江北另一个项目瑞嘉大厦，5月份之前，40平方米的公寓报价在48万元上下，但8月份报价降至40万-42万。
一些大户型的价格让步更严重。水悦龙湾一套166平方米的江景房，现在报价205万，可以议价，5月份前报价是245万。
部分业界人士认为，暑期对于二手房的交易影响比较大。惠州方正地产负责人郑臣钏表示，8月份尤其明显，很多客户带小孩外出了，暑期是淡季。
惠州众筹房产负责人黄华说，惠城区的二手房交易，主要集中在江北、金山湖、水口片区。90平方米以上户型的交易套数增加，说明换房的需求开始在二手房市场集中释放，“二手房市场也有了明显的分化，客户变少了，盘多了，选择面变广，交易时间拉长了。”
南都记者结合中原地产的统计数据发现，上半年惠城区成交的二手房中，90-120平方米户型占比25%，120-144平方米户型占比15%，144平方米以上户型成交占比12%，90平方米以下户型占比48%。
预测
配套齐全的二手房 价格相对比较坚挺
市住建局的数据显示，截至8月惠城区有676家中介机构，7962人次纳入管理，涵盖近九成从业人员。但是南都记者采访发现，中介的主要业务并非二手房交易业务，而是新房上客佣金收入，尤其是新中介更是如此。
金山湖一位中介门店营业经理表示，现在惠州中介门店6成收入是新房上客佣金，4成为二手交易，“二手交易收入是养团队，新房佣金才是利润，二手交易的周期长，盘客时间也长。”
在新房市场出现分化的同时，二手房交易也出现了分化。黄华表示，整体来说，价格比较坚挺、销售较好的二手房都有优质的学位或者配套齐全，或者是大品牌开发商，“购房者在购房时，会对同一区域多个楼盘做横向、纵向对比，对区域地段、生活便捷度、周边配套、社区文化、物业管理等因素进行综合比对。”
中原地产的统计数据显示，上半年，雅居乐白鹭湖、中信凯旋城、名流印象、中信水岸城的二手房交易超过100套。
江北的万科金域华庭、鼎峰国汇山、奥林匹克花园，水口的上观国际，金山湖片区的朗琴湾、方直君御、中洲中央公园，东平的东湖花园等都是片区二手交易的重点楼盘。
惠州资深地产经纪人梁晓鹏表示，5月份之后，新房市场打折促销多，导致二手房市场价格倒挂，溢价空间比较大；与此同时，放盘的人多了，而需求没有明显增加，加上贷款政策对二手房限制较多，导致二手房市场下行。预计8月到年底，惠州的二手房市场不会出现较大波动，价格和成交量也不会有大的突破，“如果新房市场走势，一直下行，二手房交易的量价也会出现大滑坡。”
采写：
南都记者 蒋奇政
