Mike 前几天，看到一个提法“房地产商，与银行机构联合，充当政府“包税人”，替各级政府征税”，房地产是政府的包税人。对这个观点有些许兴趣，就着手试着分析一下房地产价格中涉及的税费有哪些，来看一看“政府包税人”这一提法是否合理。
首先定义一下房产价格，市场上有很多房地产的价格，其中有一手价格、二手价格也有商铺、办公、住宅等不同类型的价格，但在上述提法中更多是偏于新房开发这一范畴，所以在
本文中讨论的房产价格是指开发商销售时与客户的签约价格
，也即我们所熟知的房屋销售价格。
开发商来制定房产价格有很多方法，为了简单理解，假设开发商是依据成本定价法来制定价格。成本定价法主要考虑成本有以下几个方面：土地费用、建安费用、报建费用、管理费用、销售费用、财务费用以及税和开发商预期利润，试着从这些成本中分析一下涉及的税费及隐藏的税费。
第一类：土地费用及
土地契税、城市基础设施配套费。
土地费用，这部分在土地招拍挂制度实施以来，是地方政府主要财政收入，当然是全部拿走。
除了土地拍卖时需缴纳土地费用外，开发商还要交纳土地契税，这是由各省市自已定义，一般为3%~5%，随土地款一同缴纳；
还要交付城市基础设施配套费，按照政府文件定义：
城市基础设施配套费是指按城市总体规划要求，为筹集城市市政公用基础设施建设资金所收取的费用
，它按建设项目的建筑面积计征，其专项用于城市基础设施和城市公用设施建设，包括城市道路、桥梁、公共交通、供水、燃气、污水处理、集中供热、园林、绿化、路灯、环境卫生等设施的建设。这部分按照建筑面积来收。
从上面分析得知，所有土地费用、对应契税和基础设施配套费都是由政府全部收取。
第二类：建筑安装费用
，也即一般提到房屋施工费用。这部分包括
前期费用，工程施工费用，市政配套施工费用。
这部分就是平时讲的“大建安”费用，开发商一般按建筑面积来计算，不同地区、不同的产品类型这部分费用相差较大，但普通住宅大建安成本一般在2000~4000元/平米范围内【概算】。
这部分中所有承包施工企业要缴纳增值税按照其收入6%~13%来计，在增值税实施后，开发企业为了保证自身开发成本可以抵扣增值税，会强制性要求下游供应商开具足额增值税专用发票。假设按照3000元/平来计，10%税负来计，在建安费用中就有约300元/平米税金需要交纳。
第三类：开发公司运营费用
：主要包括财务费用，销售费用，和管理费用。
财务费用是直接支付的银行利息，而国内银行基本为国有控股，可以考虑为隐藏税费；因开发过程中，所需银行开发贷金额不同、贷款利率不同、企业运营水平不同，导致这部分费用在没有固定的比例。
但可以试着测算一下：2021年银行统计数据，开发贷余额约13万亿，一个项目归还贷款周期按照1.5年计，年化利率按照5%计，2021年全年销售总金额18万亿，5.4%左右为利息支出，而利息差是银行营收利润的主要来源。
销售费用，不同公司标准不同，其中约有50%以上由第三方完成，一般是小额纳税人，税负不太高。
管理费用更多是人员工资，这部分里面纳税的主要是个人所得税。
运营费用中，主要是财务费用——利息和个人所得税是纳税主要部分。
第四类：土地增值税和企业所得税
；
企业所得税是根据营收来计算，根据《房地产开发经营企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）：第八条企业销售未完成开发产品的应税毛利率，由国家税务总局确定各省、自治区、直辖市地方税务局。 应当确定下列规定： （一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地的市区或者城市郊区的。设，所占比例不得低于15%。（二）开发项目位于地级市市区和郊区的，比例不低于10%。（三）开发项目位于其他地区的，该比例不得低于5%。（四）经济适用房、限价房、危房改造比例不低于3%。
关键地方在于这部分在预缴，就是开发企业未确认收入的前提下，先进行缴税。
土地增值税，根据《
中华人民共和国土地增值税法》中第八条规定：
土地增值税实行四级超率累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。（2）增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。（3）增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。所以不要去考虑房地产公司赚超高额度的利润，这部分已经有人替他们考虑了。
这两部分是纯纯政府性税收收入，但每个项目盈亏不同，税负也不同，但所得税是预缴，是实打实地进税库。
第五类：购房者承担的契税、维修基金、利息
；
除了上述开发商要交的税费外：客户自购后需要交纳房屋契税，一般为1.5%~3%，这是显性税；要缴纳维修基金，通常由当地房屋土地管理局物业部门保管，什么时间能用，能用多少，就像盲盒；贷款利息需要支付；这些都是以隐藏税费形式上缴。
最后要说的话：
房产价格中税费具体比例有多少，不好说！因为不同城市土地成本在房价中的比例不同，每个税种的税基也不同，但从上面的分析中我们可以隐约看到有与税、费相关的地方
。
试着在网上找一下中国税负的高低，却发现最近几年没有人讲，不知道这种是否严谨，只看到这样的说法：“2011年，政府的财政收入已超过10万亿元，占GDP总额的23%。按照13亿人口平均计算，相当于每人当年平均交税约8，000元！”试着将2022年的数据套入进去，却得到了这样的结果，
从数字上看是有相当 进步
：
“2022年,全国一般公共预算收入20.37万亿元, 2022年，全国GDP121万亿，财政收入占GDP总额的16.8%，按照14亿人计算，每人当年平均交税约14285元。”
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