Eric 原创 江公子 层楼
01
红盘如期而至！
昨天，南
（星翠澜庭）
、北
（星创城）
、西
（中梁沐宸院）
、中
（锦尚和品府）
四大网红盘，相继出证。
除星创城仅加推一幢
（96套）
外，余下三盘供应量可不少。星翠澜庭整盘梭哈、沐宸院剩余房源一把清，和品首开楼幢增加到12幢
（778套）
。
仅这四盘，杭州一夜新增可售住宅2248套。
就可售房源量而言，不逊于“127新政”后的首波供应量。
只是这一次，进度条显然放慢。相比127新政时的“上午新政、下午出证”的精彩戏码，红盘上映时间足足晚了5天。
02
据各大购房群最新线报，
未来几天杭州还有一大波超级红盘亟待入场
。
多家置业顾问已提前预热：资料准备起来，首套冻资XXX万、二套冻资XXX万；资金建议活期存款，T+1到账的那种……
这当中，
既有期待已久的亚运三子、未来天空之城、观品、丹枫四季等，也有纯新供应的中杭府、汀云上府、蒲荷云邸等
。
据悉，就连杭州壹号院最后的330㎡大平层，此轮红盘潮或也有望入市。
一旦入市，将是这轮红盘潮中，总价最高的纯改善盘，中产们早已蠢蠢欲动。只可惜，剩余房源不多，一共就80套。
从出证的速度看，
这轮红盘或在合理的时间段内，分批出证，不似年前那般“豪迈”
。
一来，避免红盘潮集中放量，引发市场过多的舆论关注；二来，错峰入市、拉长周期，分散单盘热度。
既如此，购房者不妨静观其变。红盘该来总会来，或早或晚。
只是，此次新政将社保引入红盘机制中。
新的游戏规则下，如何扩大命中率、逃离限售，是购房者们最关切的话题。
那么，该如何制定红盘选房策略呢？
03
首先，总的选盘策略把握住两点原则：
第一，单盘
（板块）
套数多的，优于单盘
（板块）
套数少的。
新的限售规则是，入围人数与公开销售房源数的比例大于或等于10:1，既限售5年。按这一规则，推盘房源量越多，理论上达到10:1比例的可能性越少。
比如昨天领证的星翠澜庭，4幢全开也就396套房源，如若亚运三子未能如期入市，那么选它限售的概率极大。毕竟，四五千人报名，对于炙手可热的亚运板块而言，so easy。
目前的消息是，亚运三子“周三见”，且可能一把清。
如此一来，
亚运板块短期内的供应量超4800套。要想开启限售，登记人数需达到5万人及以上。这一盛况，只有西溪公馆出现过
（
有门槛低、未分流、冻资少等客观原因
）。
即便农历年前那波开盘潮，总房票量也就7万多张，分散到近20盘内。
加社保后，要想一次性聚集如此多房票，更是不易。
第二，不到形势初步明朗，轻易不报名。
这一条类似法拍房拍卖，角逐往往在结束前半小时发力。
依据惯例，新房领证后公示3天即可登记
（含出证当天）
，登记普遍用时3天。如此一来，前后有5天时间考虑。
这5天里，随时可能有更热门、更中意的新盘出证。一看到红盘就迫不及待去登记，不免错失后续新盘。
还有一点，
头两天就登记，很难预判该盘是否会触及10%的红线。尤其是单次推盘量少的红盘，摇号人数爆发，往往集中在登记最后一天。
不论最后选择哪一个楼盘，资金都需要提前准备。股市里的、基金里的钱，该割就割，虽说红盘出证都在工作日，但按照出证日期倒退，不少楼盘最后一天登记汇总本周末或下周一，资金不能随时到账。
04
总体策略下，细分到各个群体，又该如何抉择？
这一波红盘潮，最大的悬念是，不知道哪个盘会触及10%红线
。一旦触及，那么入围与否纯看社保缴纳年限长短。
新政出台当天，不少社保顶格缴纳的有效房票觉醒，纷纷想加入这轮红盘潮。
虽说最终结果还是未知数，但对于无房人才、无房家庭及有房家庭，我们还是有如下建议：
1、无房人才
上一波红盘潮摇号数据显示，天空之城、紫璋台两大热点盘，人才登记数量最多，分别有932户、682户。
其次才是钱塘江两岸的改善盘，如江河鸣翠
（306户）
、丹枫四季
（296户）
、御潮府
（213户）
等。
这次情况应该也差不多，除热点楼盘外，市场讨论度越高的盘，无房人才参与量越多。在超级红盘面前，无房人才也得拼社保年限。
类似杭州壹号院这种“王者”，甚至可能是BCD类人才的内卷，E类人才只能把自行车挪挪开
。
无房人才无需考虑限售与否，统统限售5年。对他们来说，衡量标签无外乎三点：生活半径、中签率还有升值潜力。
就概率而言，次一级红盘命中率更高。当然，这一前提是，无房人才的社保年限不长，如若是“社保巨子”，超级红盘也不带怕的。
亚运四子、观品、丹枫四季、中杭府等非热点盘，以及未来天空之城等热点盘，均可参与。
2、无房家庭
无房家庭的“特权”，伴随着最后一波热点盘告罄，宣告失效。
但热点盘的一大bug是，限售5年，还是从产证办出之日起计算，前后加一块将近7-8年的持有时间。
如今，
限售规则调整，无房家庭可能是最大的受益者。一是可以买红盘而不限售，二是被砍掉的30%，最大群体就集中于“外地新落户的无房户”，竞争者一下大减。
此外，剩下的无房户中，“社保巨子”毕竟是少数，老杭州人多多少少都买过房。有十年以上社保的无房户，竞争力都很强。
如果你想自住，
像未来天空之城、星创城等为数不多明确有5年限售、且有摇号人群限制的红盘，是最好的选择。
由于限售，投资客大多会放弃这类盘，只是自住者之间的角逐，中签率说不定会高于50%。
3、有房家庭
有房家庭一直处于摇号链底层，如今新增了社保年限这一选项，不少有房家庭一夜间看到了希望，又萌发了冲击超级红盘的念头。
但是，临时降价卖房腾房票的行为，不是很明智。
一是抱持同样想法的人不少，不免造成踩踏，一时半会根本抛不掉；二是就是找到接盘侠，尾款可能也要明年才拿得到。
第三，杭州社保满格16年的有房户，数量可能比你想像得多得多，竞争依然激烈。
在超级红盘面前，哪怕你是“社保巨子”，也不过是将原来个位数的中签率，提升到10%或更高。看似命中率翻了几倍，实则一样难摇。
与其如此，像是推盘量大的锦尚和品府，以及待领证的中杭府、观品等，都是不错的选择。
追高倒挂红盘，无可厚非；但在命中率面前，也可以反其道而行之。
