Sam 我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：房姐问下，投资商铺在那一块比较好在3w到6w的底商，我在光谷这边，但是这边底商价格都很高
回答：不建议买商铺，一铺养三代的时代已经过去了。
1.能买到的商铺，极大概率都不怎么样，好铺现金奶牛没人卖的。 影响商铺估值的因素很多宏观方面：商业综合体革命，电商、外卖平台技术变迁；
微观方面：沿街外铺还是社区内铺，商铺楼层差，未来新建商业体量分流，社区出入路线规划变更，社区人口消费能力，社区投资客多寡决定的入住率。
商铺价值是客流量×客单价×周转频次，商铺租金由很多变量因素决定，不可确定性比起住宅大太多，一个变量改变就可能让商铺空关两年。
再看看核心商圈铺子租金涨幅的变更，衣饰品店的关张，暗合商铺一手市场价格的走弱。 商铺交易的高额增值税打压了绝大部分交易需求，没有交易二手商铺价格升值速度缓慢。
同时50%的抵押率导致商铺不是很好的信贷容器，也不是优秀的资产。
2.之前说租售比6%以上可以入。能做到真实租金5-6%的商铺凤毛麟角，你还真不一定买得到。
最重要的是：商铺的未来需求端不确定性要远远大于住宅和优质写字楼。本金能收回多少，存在非常大的变数。
3. 商住（含公寓、酒店式公寓、Loft等）、商铺、办公楼要按照增值部分的30％-60％来交增值税，导致商住等涨幅远远落后于住宅，不建议购买。
提问：房姐，消费贷当首付买房，先息后本6.48％年利率是不是太高了？
回答：先息后本10年以上这个利率可以接受
提问：房姐，我在印力中心看中了一套91平的房子，现在中介的人说因为房东在外地要我先下个诚意金给中介然后他们说服房东同意我的远期合同再回来见面谈，这样操作妥当吗
回答：这是个买房常识问题。
买房一定要和业主谈，卖房一定要和买家谈，中介就是帮你完成交易，主要还靠你，这个是基础常识。不见面当心被ABC单。意向金可以交，签个协议，后期不买可以退回。
详见知识星球内部资料《中介常用的吃差价手段—ABC单》
提问：新人首问，房姐，现在发展大道田园小区租房住，想问一下七楼顶楼上面有8楼送的，单价多少划算
回答：赠送面积不上产证。目前小区成交价1.5左右。赠送面积用拆骨法如何计算价值？
重点要看品质，有赠送复式的顶楼一般都是收藏品，没赠送的平层顶楼是有点热的，所以折价与否要分情况，通常是以下几种。
1.90-10年代的楼梯顶楼是大坑，租售都难 2.90-00独栋塔楼的屋顶基本用来晒衣服被子，折价百分之3-5个点
3.10年之后有设计的顶楼复式可以卖出溢价。
需要结合户型，可用空间，层高，装修等等综合判断。
提问：房姐，最近附近中介在推荐泰兴黄桥，润华悦府，均价6500左右。这个帮忙分析看看呢
回答：中介抢着推荐的一定是不好卖，且佣金返点最高的盘，性价比高的盘，都很低调。投资不选择泰兴
提问：现在炒楼花走得通？
回答：走得通，只要开发商配合
恒大模式就是炒楼花，大开发商一般在二三四线更喜欢给投资客户合作，目的为了要业绩报表名义销售数据好看。
炒楼花最多的是链家，不缺资金，在半年、年末kfs回款节点，大资金投入包销楼盘，再卖给散户。需要搞定资金、开发商资源、客户。
提问：房姐辛苦了，子弹200个，苏州缴纳社保快一年了有房票但是苏州这边涨幅太过打算过几年再买。 现在考虑武汉，但是无房票，因为某些原因不想落户。现在缴纳社保太久了，打算花钱破限购，想问的是花钱破限购可以不落户就能买房？ 还是依然要落户。 您建议我破限购买武汉限购区 还是买苏州呢？ 谢谢
回答：苏州刚涨过，不建议再追高，如果主场在苏州，建议直接入苏州的限价新盘。
比如，吴郡半岛，天地源拾锦香都。
武汉可以用J官证破限购，不需要落户。
提问：万能的房姐，以后想自己办教育机构，在武汉哪个片区性价比比较高，需求比较高同时房租又不是太贵的地段有哪些？
回答：培训行业需求规模很大，师资成本只靠一张嘴，越多人觉得门槛进入低的行业，行业拼杀的人也越多。
存量行业拼的是一点一滴的各项成本压缩、师资品质提升，想要利润上升十个点，需要产品和服务碾压掉所有同行。
培训行业利润在低价生源获得，行业内各显神通，做的好的都在深度绑定公立学校老师和校长。
武汉教育资源都集中在武昌，如果有学校资源，重点关注附近片区。
提问：房姐姐，你好，请问2改1，星球内部分享在哪里面可以看得到
回答：关注“武汉房姐”微信公号，知识星球精华主题里面都有，注意查阅。
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很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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