Mike 在地产行业聚拢效应益发白热化的当下，央企中航地产的处境略显尴尬。
不仅因上海中航城股权转让推迟导致净利润大幅下跌，其卖力吆喝的物业管理服务增色见效之速也十分缓慢。
日前，中航地产发布2017年年度业绩，其
各财务指标明显下滑
。2017年中航地产实现营业收入58.93亿元，同比下降6.88%；归属于上市公司股东的净利润为1.51亿元，同比下降6.74%；其中，房地产开发业务营业收入为28.08亿元，同比大幅下降26.01%。
这样的业绩表现，虽在意料之中，但无疑给去年才上任的中航地产董事长石正林泼下一盆冷水。
“卖子”不成
2017年8月7日，石正林代替肖临骏，走马上任中航地产董事长。
就如中航地产在财报中所述，由于战略布局出现失误和投资过热的商业地产，外加为响应国资委的“瘦身计划”，不断“卖卖卖”，中航地产归母净利润连续两年出现下滑，业绩一直处于水深火热之中。
2014-2016年，中航地产分别实现归母净利润4.93亿元、4.01亿元和1.61亿元，同比下滑幅度分别为18.53%和59.77%。
如何迅速摆脱困局？一直浸淫于物业管理行业的石正林只能丢车保帅、卖子求生，声称“向存量资产经营管理方向转型”。
2017年12月20日，中航地产公告称，公司以10.64亿元的总价将旗下中航城置业（上海）有限公司（“上海中航城”）100%股权转让给深圳市卓越不动产投资有限公司。
紧接着，中航地产于1月底发布业绩预增公告，称公司2017年预计实现归母净利润4.4亿元-5.1亿元，同比上升172.63%-216%，
转让上海中航城系其归母净利润预计大幅提升的重大原因
。
然天有不测风云。
3月9日，中航地产一份
《2017年度业绩预告修正公告》使得“卖子”计划破灭
。该公告显示，由于上海中航城股权变更登记手续未能如约完成，故中航地产2017年归母净利润修正为同比下降0%-16.35%。
有地产业内人士对记者表示，中航地产目前致力于聚焦物业资产管理服务，但其逻辑与市场上做得较好的物业公司截然不同。“比如说
万科物业、绿城物业等，其扩张逻辑为一面依靠自身庞大的物业基础，一面向外承揽业务或是收并购。但
中航地产却反向剥离地产业务，其目的应该是在‘保壳’。
”
物管毛利率低下
聚焦于物业资管服务的中航地产，其
盈利能力与同行一比，高下立显
。
中航地产2017年年报显示，公司物业管理业务实现营收28.67亿元，占总营收比重不到一半，对净利润的贡献近五分之四。
然而，占净利比重如此之大的物管业务，其2017年毛利率仅为10.55%，虽较2016年同比上升0.18%，但
仍远落后于同行业
。
全国物业管理协会报告显示，2016年，百强物管公司住宅平均物业收费 2.24 元/平方米/月，平均毛利率为 20%，十强企业平均毛利率可达 25%。
也就是说，
中
航地产物业管理业务的毛利率刚及行业平均水平的一半
。
《国际金融报》记者发现，中航地产有
部分物业管理业务
实行包干制，或是其毛利率低下的原因之一
。
中航地产2017年年报显示，其天津分公司与中航直升机有限责任公司中存在一笔金额为453.91万元的关联交易，采取的服务方式即为包干制。此外，有
大量子公司与中航集团的关联交易中，
服务方式为包干制和酬金制混用
。
包干制是收取所有的物业费后，再由物业公司承担管理支出成本
，
因此毛利率水平较低
。以主要以包干制入账的中海物业2016年数据为例，其物管毛利率为13.6%。而酬金制的收入不考虑成本和费用的支出，收入金额即为营业利润，毛利率为 100%。
公开资料显示，中航地产成立于1985年，1994年在深交所上市，是隶属于中国航空工业集团公司的央企上市公司。
“四不像”的物管
目前，
中国的物业管理公司按照公司性质分类可以分为四类
：地产开发商子公司、独立物业公司、房管所转型物管公司和自治型物业公司 。
这四类中，地产开发商子公司占比超过80%，代表公司有万科物业、绿城物业等。独立物业公司约占10%，彩生活以及长城物业为此类公司代表。剩下的房管所转型物管公司及自治型物业公司各占不到5%。
而正
在持续剥离地产业务的中航地产，成了物业管理行业里的“四不像”
。
2016年底，中航地产以20亿元的价格，将旗下的九个项目打包出售给保利地产。2017年，中航地产又出售上海中航城100%的股权和深圳市深越联合投资有限公司（简称深越公司）27%的股权。
截至2017年底，中航地产的房地产业务收入仅占总营收的47.65%，其“地产”之名已逐渐淡去。
与此同时，中航地产为净利润贡献近五分之四的物管业务，又多倚赖与“中航系”公司的关联交易，故无法划归为独立物业公司，房管所转型类或自治型物业类更是谈不上。
回看过去一团乱麻，遥看未来仍是“雾里看花”。
中航地产披露的2018年经营计划显示，其需“进一步明确各业务平台商业模式，
完成业务模式梳理
”，并“根据调整后的战略方向，梳理组织管理，重塑组织能力”。此外，就是
继续出售及转让非战略性资产
。
而中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对媒体表示，目前，很多大型房企都有物业管理业务，而且水平也很高，
相较于大型房企的竞争优势，如果中小房企没有足够的经验、人才、资金量以及良好的市场口碑，即便向物业管理业务方向倾斜，未来也会面临重重挑战
。
在物业管理行业已成一片红海的背景下，“四不像”的中航地产将以何竞争优势突出重围？
对此，中航地产相关负责人表示不方便回复记者，而其年报中一句“探索公司转型后的新模式及新的利润增长点”隐约透露出，中航地产或许也不知该问题的答案。
记者 冀鹏茜
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