summer 10月底的某天，老张买的一款理财产品到期了却没有收到兑付的本金与利息，在目前房企资金普遍紧张的大环境下，老张心急如焚。这款理财产品的发行方叫作锦恒财富，我相信你没怎么听过，但提起产品的担保方则大有来头。
佳兆业集团，深圳著名房地产开发商，在2020年的房企销售百强排名中位列第25位，销售金额达到了1435.2亿元。锦恒财富发行理财产品收到的投资款主要是借给了佳兆业开发地产，同时又由佳兆业为借款提供担保。换言之，借钱的人给自己担保，这操作溜不溜？国内房企都这么玩。
也正是由于投资者知道购买理财产品背后的大佬是大型房企开发商，哪怕佳兆业早在几年前就差点因为资金问题被卖了。但一年1000亿元以上的销售额还是很有分量的，毕竟规模摆在那，说倒也没那么容易倒，况且人家还是港股上市公司。
结果不幸的消息还是传来了！
甭管规模多大，没钱就是没钱，锦恒财富没能兑付到期的3亿元理财产品。另外，还有120多亿元的理财尚未到期，不过几乎可以肯定的是到期了也兑付不了。
根据部分媒体披露，锦恒财富的一位高管曾经在佳兆业集团担任过高管，两家公司是否属于潜在关联方呢？如果是的话还涉嫌自融，这可是有触犯刑事法律风险的。不过没有直接证据，咱们不妄加推测了。
奇葩的解决方案
理财产品逾期兑付后投资者蜂拥至佳兆业总部，集团随即召开了沟通大会。能够参加投资者大会的都是高净值客户。什么叫高净值客户？说白了就是有钱人。
锦恒财富发行的理财产品一般为50万元起投，最低的投资门槛也要30万元了。换言之，并不是谁都能购买的。但凡家里没有个百八十万现金是不会拿出50万元购买一款理财产品的。
另外，参会投资者中还有投了4、5千万元的超级大佬。怎么会投那么多？这个我知道，给大家讲讲。
一般房企的理财收益率都很高，年化在8%-12%左右，这样的收益率在理财市场上无疑是香饽饽。能够买到的要么是公司员工、要么是买了开发商房子的人，他们会拉着亲朋好友一起投。有的人甚至从中赚点利差，比如理财公司给10%的收益，他们就给别人6%，赚4个点。因此，4、5千万元的投资者大概率是代持资金投资，亲朋好友们把钱全部给了他。
有钱人们的维权大会上，佳兆业集团给出了逾期兑付方案，具体如下：
1.本金方面，先兑付10%，之后每3个月兑付10%，直到兑付完毕。
2.利息方面，在本金兑付完的那个月先付25%，之后每三个月再付25%。
3.兑付期间不再计算利息。
这个方案是不是似曾相似？没错，就是恒大财富逾期兑付方案的其中一种，佳兆业学得还真是快，不过比恒大的方案还要苛刻。
恒大方案中，本息是一起兑付的，换言之，27个月后能把钱拿全了；佳兆业则是把本金和利息分开兑付，拿全钱要36个月。
三年时间不计算利息，相当于资金被白PIAO了。同时，三年后佳兆业还在不在了都是问题
你是投资者的话你会接受这种奇葩的兑付方案吗？佳兆业在回应中表示该方案为初稿，最终得和投资者们沟通后才能定稿。我相信沟通过程会非常艰难，双方之间存在着很大的差距。
“三条红线”全部符合也救不了佳兆业
此前出现债务危机的诸多房企中均为三条红线全踩的开发商，比如恒大、华夏幸福、泰禾等。这次的佳兆业则不同，在“三条红线”政策刚刚出台时，佳兆业只有一条没有达标，经过大半年的调整后新财报数据中计算出来的结论是全部符合了。
这就很奇怪了，有的房企是财务问题严重所以才发生现金流问题，从财报上看佳兆业资金链并没有问题，怎么会发生现金流问题呢？
根据佳兆业集团2021年中期财务报告显示，公司共有资产3191亿元，其中现金及现金等价物为383.6亿元。负债方面，短期借款共计250.2亿元。现金与短期借款的比值为153%。
恒大的现金及现金等价物为867亿元，短期借款为2400亿元，现金与短期借款比值为36.13%。从报表上来看，恒大出现债务逾期是能够预计到的，但佳兆业则让人十分惊讶。
这其中究竟隐藏着什么秘密我们不得而知，但能够推断一二。无非两种可能，一是佳兆业的表外负债规模极其庞大。什么叫表外负债？就是不用并入资产负债表的一些欠款，投资者无法通过公开渠道查询到。
二是短期销售业绩大幅下滑。房子卖不出去了自然收不到现金，账上的现金越来越少，在没有及时补充后导致资金链断裂。
深圳住建局今日约谈佳兆业，但有用吗？
房企资金流紧张现在已经是见怪不怪的景象了。10月初另外一家总部坐落于深圳的房企——花样年有一笔2.06亿美元的未清偿票据到期后未能兑付。现在又发生了佳兆业的到期理财产品逾期兑付。
深圳住建局将在今日（11月5日）召开专题会议，与这两家房企讨论流动性问题。我想无非也就是 让他们赶紧变卖手里的资产套现还钱。不过，在现在的市场上有愿意接盘项目的买家吗？如果有的话，可能也就不会发生这样的事情了吧。
前文提过，房地产企业热衷于通过第三方理财公司融资开发并承担担保责任。这意味着市场上还有许多尚未暴雷的类似理财产品存在，我不禁开始担心这它们的安全，是否也会出现逾期兑付的情况呢？以现在的市场来看还真说不准。
没有买的别再为了高一点的利息率冒险了，已经买了的只能自求多福了。
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